공동명의 하나만 바꿨더니 종부세가 3000만 원이나 줄어들었다는 사실, 알고 계신가요?
부부 공동명의와 단독명의, 둘 중 하나만 선택해야 하는 순간이 왔습니다. 같은 집인데 명의를 어떻게 하느냐에 따라 종부세가 0원이 될 수도, 수천만 원이 될 수도 있습니다.
1. 1주택 공동명의
1주택자라면 부부 공동명의가 단독명의보다 훨씬 유리합니다.
단독명의는 기본공제 12억 원이 적용되는데 비해, 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다.
공시가격 15억 원짜리 주택을 예로 들어보겠습니다. 단독명의일 경우 공제 후 3억 원이 과세표준이 되어 약 1000만 원의 종부세가 나옵니다.
하지만 공동명의로 전환하면 각자 7.5억 원씩 보유하게 되고, 각각 9억 원 공제를 받아 과세표준 자체가 0원이 됩니다. 종부세 부담이 1000만 원에서 0원으로 사라집니다.
| 공시가격 | 단독명의 종부세 | 공동명의 종부세 | 절세액 |
|---|---|---|---|
| 12억 원 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 15억 원 | 약 1000만 원 | 0원 | 1000만 원 |
| 20억 원 | 약 3500만 원 | 약 500만 원 | 3000만 원 |
다만 단독명의에서는 장기보유공제와 고령자공제가 최대 80%까지 적용되므로, 15년 이상 보유한 고령자라면 단독명의가 더 유리할 수 있습니다.
2. 다주택 공동명의
다주택자라면 공동명의가 오히려 독이 될 수 있습니다.
부부 중 한 명이 조정대상지역에서 다주택자로 분류되면, 공통점제도로 인해 부부의 모든 주택이 합산되어 중과세율이 적용됩니다.
예를 들어 각자 2주택씩 보유하고 있는 부부가 있다고 가정해봅시다. 총 공시가격이 25억 원일 때, 단독명의로 각각 보유하면 각자 9억 원 공제받아 각 1200만 원씩 총 2400만 원의 종부세를 납부합니다.
하지만 공동명의로 전환하면 공통점제도가 적용되어 25억 원 전체가 합산되고, 중과세율까지 적용되어 총 5000만 원 이상을 납부해야 합니다.
| 명의 방식 | 과세 기준 | 예상 종부세 |
|---|---|---|
| 단독명의 (각 12.5억) | 인별 9억 공제 | 각 1200만 원 (총 2400만 원) |
| 공동명의 (합산 25억) | 공통점제도 합산 과세 | 총 5000만 원 이상 |
다주택자는 반드시 단독명의로 분산해서 보유하는 것이 세금 부담을 줄이는 방법입니다.
3. 증여세 리스크
공동명의로 전환할 때 가장 주의해야 할 것이 바로 증여세입니다.
배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 공제되므로, 공시가격 7.5억 원 지분을 넘기면 1.5억 원에 대해 약 3000만 원의 증여세가 발생합니다.
맞벌이 부부라면 자금 출처를 소득으로 증명해 증여세를 피할 수 있습니다. 하지만 외벌이 가구는 점진적 출자 방식이나 대출 활용 등의 전략이 필요합니다.
✅ 공동명의 전환 전 반드시 자금 출처를 명확히 준비해야 합니다.
4. 양도세 절세 효과
공동명의는 종부세뿐 아니라 양도세에서도 절세 효과가 있습니다.
양도세는 누진세율 구조이기 때문에, 양도차익을 부부가 나눠서 신고하면 세율 구간이 낮아집니다.
예를 들어 10억 원 차익이 발생했을 때, 단독명의는 약 3억 7500만 원의 양도세를 납부하지만, 공동명의로 각 5억 원씩 나누면 총 3억 3600만 원 수준으로 약 4000만 원 절세할 수 있습니다.
양도 계획이 있다면 공동명의 전환을 미리 검토해보시기 바랍니다.
5. 2026년 변경사항
2026년부터는 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청 기준이 완화되었습니다.
기존에는 지분율이 더 높은 사람이 납세의무자였지만, 이제는 지분율과 관계없이 납세의무자를 자유롭게 선택할 수 있습니다.
예를 들어 남편이 지분 70%로 납세의무자인 상황에서 아내가 상속주택을 받으면 기존에는 2주택자로 분류되어 종부세 혜택을 못 받았습니다.
하지만 2026년부터는 아내를 납세의무자로 선택하여 1주택 특례를 계속 적용받을 수 있습니다.
6. 특례 신청 방법
부부 공동명의 1주택자 과세특례는 자동 적용되지 않습니다.
매년 9월 15일부터 30일까지 신청해야 하며, 놓쳤다면 12월 1일부터 15일까지 종부세 신고 기간에 직접 신고할 수 있습니다.
✅ 과세특례를 신청하면 12억 원 공제와 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.
✅ 미신청 시에는 각자 9억 원씩 공제받지만 세액공제는 적용되지 않습니다.
7. 상황별 추천 전략
본인의 상황에 맞는 명의 전략을 선택하는 것이 중요합니다.
공시가격 12억 원에서 18억 원 사이의 1주택자라면 공동명의가 압도적으로 유리합니다. 공제 18억 원으로 종부세가 0원이 되기 때문입니다.
하지만 15년 이상 보유한 고령자라면 단독명의로 세액공제 80%를 받는 것이 더 나을 수 있습니다.
다주택자는 반드시 단독명의로 분산 보유해야 공통점제도를 피할 수 있습니다.
양도 계획이 임박했다면 공동명의로 전환하여 누진세율 부담을 줄이시기 바랍니다.
8. 모의계산 필수
명의 전환을 결정하기 전에 반드시 모의계산을 해보아야 합니다.
국세청 홈택스에서 제공하는 종부세 모의 세액계산 프로그램을 활용하면, 단독명의와 공동명의 중 어느 쪽이 유리한지 정확히 비교할 수 있습니다.
보유 기간, 연령, 주택 수, 공시가격 등 개인별 조건이 모두 다르기 때문에 본인 상황에 맞는 시뮬레이션이 필수입니다.
특히 2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과 유예가 적용되지만, 이후에는 중과세율이 부활할 예정이므로 장기 계획을 세워야 합니다.
전문가와 상담하여 증여세, 종부세, 양도세를 종합적으로 검토한 후 결정하시기 바랍니다.
부부 공동명의와 단독명의, 어느 쪽이 유리한지는 본인의 주택 수와 보유 기간, 양도 계획에 따라 달라집니다. 종부세를 줄이는 가장 확실한 방법은 국세청 홈택스에서 모의계산을 해보고, 본인에게 맞는 전략을 선택하는 것입니다.