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급변하는 금융시장 속에서 담보대출 만기연장은 더욱 중요한 관심사가 되었습니다.
2024년 새롭게 적용되는 심사기준과 실질적인 대응방안을 상세히 알아보겠습니다.
만기연장 심사기준 변경사항
✅ 주요 심사기준 개정내용
- 소득증빙 요건이 기존 급여명세서 중심에서 국세청 신고자료 기반으로 변경
- 사업자의 경우 최근 2개년 종합소득세 신고서 필수 제출
- 프리랜서 및 특수고용직의 경우 원천징수영수증 3개월치 이상 필수
- 부동산임대소득의 경우 임대차계약서와 함께 송금내역서 첨부 필요
- 신용평가 시 직장 재직기간 및 업종별 위험도 가중치 확대 적용
✅ DSR 산출방식 변경
- 연소득 대비 원리금상환비율 산정 시 세금납부실적 반영
- 기타소득 인정범위 축소 (현금성 자산에서 발생하는 이자수익만 인정)
- 사업자의 경우 매출액 대신 순이익 기준으로 변경
- 카드매출 기준 소득인정 한도 축소
- 임대소득의 경우 실수령액 기준으로 변경
금리체계 개편
✅ 금리결정 구조개선
- 기존 CD금리 연동에서 COFIX 기준으로 전환
- 우대금리 적용조건 세분화 (급여이체, 카드실적, 예·적금 등)
- 신용등급별 가산금리 차등 적용
- 담보물건 종류별 리스크 프리미엄 세분화
- 대출기간별 금리스프레드 확대
| 신용등급 | 기본금리 가산폭 | 최대우대금리 | 실질부담금리 |
| 1~2등급 | +1.5% | -1.0% | 기준금리+0.5% |
| 3~4등급 | +2.0% | -0.8% | 기준금리+1.2% |
| 5~6등급 | +2.5% | -0.6% | 기준금리+1.9% |
| 7등급이하 | +3.0% | -0.4% | 기준금리+2.6% |
✅ 우대금리 적용 세부기준
- 주택담보대출 2년 이상 정상납입 고객: -0.3%
- 급여통장 지정 및 3개월 이상 실적: -0.2%
- 신용카드 월평균 사용실적 100만원 이상: -0.2%
- 예·적금 상품 가입 및 유지: -0.1%
- 퇴직연금 가입자: -0.2%
신용도별 심사기준
✅ 개인신용평가 세부지표
- 신용카드 사용실적 및 연체이력 반영비중 상향
- 소득대비 총부채규모 평가 강화
- 금융권 대출 이용행태 분석 반영
- 직장 및 거주 안정성 평가 추가
- 비금융 신용정보 반영 확대
| 평가항목 | 반영비중 | 평가포인트 |
| 상환이력 | 40% | 연체기록, 변제이력 |
| 부채규모 | 25% | 총부채, 대출한도소진율 |
| 신용거래 | 20% | 신용카드이용률, 현금서비스 |
| 기타정보 | 15% | 직장정보, 거주정보 |
✅ 신용등급별 차등 심사기준
- 최우수 등급(1~2등급): 소득증빙 간소화, 우대금리 최대 적용
- 우수 등급(3~4등급): 기본 심사, 우대금리 일부 적용
- 보통 등급(5~6등급): 추가 소득증빙 요구, 금리우대 제한적
- 관리 등급(7등급 이하): 연대보증인 요구가능, 담보가치 추가심사
담보가치 평가방식
✅ 부동산 담보평가 기준강화
- 실거래가 반영비율 상향조정 (기존 60%→70%)
- 공시지가 연동 평가비중 축소
- 권역별 시장위험도 가중치 도입
- 건물 경과연수에 따른 감가율 세분화
- 임대수익률 반영방식 개선
✅ 담보인정비율 차등적용
- 주거용 부동산: 지역 및 가격대별 차등
- 상업용 부동산: 임대안정성 및 수익성 반영
- 토지: 이용현황 및 개발가능성 고려
- 기타부동산: 환가성 및 시장성 중심
만기연장 필수서류
✅ 기본서류 준비사항
- 신분증 및 주민등록등본 (3개월 이내 발급)
- 세대원 전원 주민등록초본 (주소변동이력 포함)
- 소득증빙서류 (근로소득자: 원천징수영수증, 급여명세서)
- 사업자등록증 사본 (해당자에 한함)
- 건강보험자격득실확인서
✅ 추가제출 서류
- 국세완납증명서
- 지방세완납증명서
- 4대보험 가입증명서
- 사업장 임대차계약서 (해당자)
- 부동산 임대차계약서 (임대소득자)
연장심사 소요기간
✅ 금융기관별 처리절차
- 시중은행 기본심사: 3영업일
- 추가심사 필요시: 5~7영업일
- 특수안건 심사시: 7~10영업일
- 보완서류 요청시: 2~3영업일 추가
- 보증서 발급필요시: 5영업일 추가
✅ 신속심사 대상조건
- 최근 2년간 연체이력 없는 경우
- 소득증빙자료 완벽구비
- 기존 대출조건 동일연장시
- 우수고객 우대프로그램 가입자
- 급여통장 연결고객
만기연장 거절사유
✅ 주요 거절사유별 대응방안
- 소득감소: 부가소득 증빙준비, 가족합산소득 검토
- 신용도하락: 연체이력 해소, 카드이용실적 개선
- 담보가치하락: 추가담보 제공, 감정평가 재의뢰
- DSR초과: 타금융기관 대출상환, 분할상환 전환
- 업종위험도: 사업안정성 증빙자료 보완
대환대출 고려사항
✅ 대환 시 비용분석
- 기존대출 중도상환수수료 산정
- 신규대출 취급수수료 확인
- 근저당권설정비용 검토
- 보증료 및 인지세 계산
- 기타부대비용 산정
✅ 대환 시 유의사항
- 신규대출 금리조건 비교
- 상환방식 변경가능성 검토
- 대출기간 조정 필요성 확인
- 우대금리 적용조건 확인
- 중도상환수수료 면제조건 확인
특별연장 제도
✅ 취약계층 지원프로그램
- 청년층 특례: 소득기준 완화, 금리우대
- 다자녀가구: LTV한도 확대, 우대금리
- 장애인가구: 심사기준 완화, 수수료 감면
- 저소득층: 보증료 지원, 금리감면
- 신혼부부: 우대조건 확대적용
치밀한 준비와 계획이 필요한 만기연장 심사, 위 내용을 참고하여 충분한 시간을 두고 준비하시기 바랍니다.
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