부모님 아파트를 자녀에게 물려주려는 분들이라면 2026년 달라진 세금 규정을 반드시 확인해야 합니다.
증여로 갈지 매매로 갈지에 따라 세금이 수억 원 차이나는 상황입니다.
1. 증여세 기본 구조
자녀에게 아파트를 증여할 때는 크게 두 가지 세금이 발생했습니다.
첫째는 증여세이고 둘째는 취득세입니다.
증여세는 성인 자녀 기준 5천만 원까지 공제되며, 이를 초과하는 금액에 대해 10%에서 50%까지 누진세율이 적용됩니다.
만약 10억 원 상당의 아파트를 증여한다면 증여세만 약 2억 원 이상 부담하게 됩니다.
여기에 취득세까지 더해지면 총 세금이 3억 원을 훌쩍 넘어갑니다.
✅ 미성년자는 2천만 원까지만 공제
✅ 직계존속으로부터 10년간 합산하여 적용
✅ 혼인·출산 시 추가 1억 원 공제 가능
2. 취득세 중과 핵심
2026년부터는 증여 시 취득세 중과 규정이 더욱 강화되었습니다.
조정대상지역 내 시가 3억 원을 초과하는 주택을 증여받을 경우 취득세 12%가 부과됩니다.
일반적인 증여 취득세율 3.5%와 비교하면 3배 이상 높은 세율입니다.
다만 1세대 1주택자가 배우자나 직계비속에게 증여하는 경우에는 중과 대상에서 제외됩니다.
✅ 조정대상지역 3억 원 초과 주택은 12% 중과
✅ 1주택자 증여는 일반세율 3.5% 적용
✅ 비조정지역은 일반세율 적용
3. 저가 매매 변화
과거에는 부모 자녀 간 저가 매매가 유리한 절세 방법이었습니다.
그러나 2026년 1월 1일부터 가족 간 저가 거래 시 증여로 간주하여 취득세를 부과하는 규정이 시행되었습니다.
저가의 기준은 지급 대가와 시가 인정액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가 인정액의 30% 이상인 경우입니다.
예를 들어 시가 20억 원 아파트를 14억 원에 매매하면 6억 원 차액이 발생하므로 증여로 간주됩니다.
이 경우 전체 매매가 20억 원 기준으로 증여 취득세 12%가 부과될 수 있어 약 2.4억 원의 취득세를 내야 합니다.
보다 자세한 절세 타이밍은 2026년 다주택자 절세 타이밍에서 확인할 수 있습니다.
4. 세금 비교 표
20억 원 상당의 조정대상지역 아파트를 이전하는 경우 세금을 비교해보겠습니다.
| 방식 | 증여세 | 취득세 | 양도세 | 총 세금 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 증여 | 약 6.2억 원 | 2.4억 원 | 0원 | 8.6억 원 |
| 부담부 증여 | 약 2.2억 원 | 1.5억 원 | 1.2억 원 | 4.9억 원 |
| 저가 매매 | 0원 | 2.4억 원 | 0~2.5억 원 | 2.8~5억 원 |
| 정상 매매 | 0원 | 6천만 원 | 3~5억 원 | 3.6~5.6억 원 |
위 표에서 보듯이 일반 증여가 가장 높은 세금 부담을 발생시킵니다.
부모가 1주택 비과세 요건을 충족한다면 저가 매매가 여전히 유리한 선택지입니다.
5. 1주택 비과세 활용
부모가 1주택자이고 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하면 양도세 비과세가 적용됩니다.
이 경우 자녀에게 매매하더라도 부모는 양도세 부담이 없습니다.
시가 12억 원까지는 전액 비과세되며 초과분에 대해서만 과세됩니다.
저가 매매 시 시가의 30% 또는 3억 원 한도 내에서만 할인이 가능하므로 이 범위를 벗어나지 않도록 주의해야 합니다.
일시적 2주택 상황이라면 비과세 요건을 꼼꼼히 확인해야 하는데, 자세한 내용은 일시적 2주택 비과세 요건에서 확인할 수 있습니다.
✅ 2년 보유 및 거주 요건 필수
✅ 12억 원까지 전액 비과세
✅ 조정대상지역은 2년 거주 필수
6. 혼인·출산 공제
2024년부터 시행된 혼인·출산 증여재산 공제를 활용하면 추가 절세가 가능합니다.
혼인 신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일로부터 2년 이내에 직계존속으로부터 증여받으면 기본 5천만 원 외에 추가로 1억 원까지 공제됩니다.
본인과 배우자가 각각 받으면 부부 합산 최대 3억 원까지 비과세 증여가 가능합니다.
✅ 혼인 또는 출산 기준 전후 2년 이내
✅ 1인당 최대 1억 5천만 원 공제
✅ 부부 합산 최대 3억 원 비과세
7. 부담부 증여 방식
부담부 증여는 아파트에 담보된 대출을 자녀가 함께 승계하는 방식입니다.
예를 들어 20억 원 아파트에 10억 원 전세 보증금이 있다면 순 증여가액은 10억 원이 됩니다.
대출 승계 부분은 유상 양도로 보아 부모에게 양도세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서만 증여세가 발생합니다.
자녀의 자금 부담을 줄이면서 전체 세금도 낮출 수 있는 방법입니다.
다만 부모의 양도세와 자녀의 증여세 및 취득세를 종합적으로 계산해야 합니다.
8. 상황별 선택 기준
자녀의 상황에 따라 최적의 방법이 달라집니다.
| 자녀 상황 | 추천 방식 | 이유 |
|---|---|---|
| 무주택·현금 여력 충분 | 저가 매매 | 취득세 낮고 부모 비과세 가능 |
| 대출·현금 부족 | 부담부 증여 | 전세 승계로 자금 부담 감소 |
| 고가 아파트 20억 이상 | 매매 우선 | 증여세 50% 구간 회피 |
| 부모 양도세 부담 큼 | 증여 | 부모 세금 부담 없음 |
무주택 자녀이고 현금 여력이 충분하다면 30% 한도 내 저가 매매가 가장 유리합니다.
자금이 부족하다면 부담부 증여나 혼인·출산 공제를 활용한 증여를 검토해야 합니다.
고가 아파트는 증여세 50% 세율 구간에 진입하므로 매매가 더 낫습니다.
부부 공동명의 활용법은 부부 공동명의 종부세 비교에서 확인할 수 있습니다.
9. 신고 절차 핵심
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.
홈택스를 통해 전자신고가 가능하며 기한 내 자진 신고 시 산출세액의 3%를 공제받습니다.
신고를 누락하거나 과소신고하면 무신고 가산세 20%, 부정 무신고 시 40%가 부과됩니다.
취득세는 부동산 취득일로부터 60일 이내에 관할 구청이나 시청에 신고해야 합니다.
✅ 증여세 신고 기한 3개월
✅ 자진 신고 시 3% 세액공제
✅ 취득세 신고 기한 60일
10. 주의사항 체크
자금 출처가 명확하지 않으면 증여 추정으로 과세될 수 있습니다.
매매 대금을 지급한 사실을 입증할 수 있는 계좌이체 내역과 자금 출처 증빙을 반드시 준비해야 합니다.
저가 양도 시 부당행위계산 규정으로 시가 기준 과세될 위험이 있습니다.
부모 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 저가 양도 범위를 초과하면 문제가 발생합니다.
전문 세무사 상담을 통해 개인 상황에 맞는 최적의 방법을 찾아야 합니다.
✅ 자금 출처 증빙 필수
✅ 저가 양도 한도 확인
✅ 세무사 상담 권장
2026년 변경된 세법을 정확히 이해하고 부모와 자녀 양쪽의 세금 부담을 종합적으로 계산해야 합니다.
상황에 따라 증여와 매매 중 유리한 방법을 선택하여 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.