계약 만료가 다가오는데 집주인이 연락을 피하고 있다면, 보증금이 위험한 상황일 수 있습니다.
전세사기 피해를 당했을 때 초동 대응을 잘못하면 수천만 원의 보증금을 영영 되찾지 못할 수도 있습니다.
2026년 현재 전세사기 피해자는 누적 3만6950명에 달하며, 피해 보증금 총액은 약 4조7000억 원으로 집계됩니다. 피해를 당했다면 지금 당장 해야 할 일을 순서대로 확인하시기 바랍니다.
피해 규모 현황
2023년 6월 전세사기피해자법 시행 이후 피해 신청이 급증했고, 정부는 관련 구제 절차를 지속적으로 확대해 왔습니다.
피해 인정률은 62.2%로, 신청자 10명 중 약 6명이 피해자로 공식 인정받고 있습니다.
빌라·다가구 세입자 중 깡통전세 피해를 뒤늦게 인지하는 경우가 특히 많습니다.
청년과 신혼부부 등 주거 취약 계층에 피해가 집중되는 경향이 있어, 계약 전 위험 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
주요 유형 파악
전세사기는 수법에 따라 크게 다섯 가지로 나뉩니다. 유형을 먼저 파악해야 어떤 법적 대응이 유효한지 판단할 수 있습니다.
깡통전세
집주인의 대출금과 전세보증금 합계가 주택 시세에 근접하거나 초과한 경우입니다.
집값이 조금만 하락해도 보증금을 돌려받기 어려운 구조입니다. 계약 전 전세가율(전세금÷매매가)을 반드시 확인해야 하며, 통상 70%를 넘으면 위험 신호로 봅니다.
이중계약 사기
같은 집에 여러 임차인과 동시에 전세 계약을 체결해 보증금을 가로채는 수법입니다.
전입세대 확인서를 발급받아 선순위 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 선순위 보증금이 있으면 경매 배당 순위에서 크게 밀릴 수 있습니다.
신탁사기
신탁회사에 부동산이 위탁된 상태에서 임대인이 신탁회사 동의 없이 임의로 전세 계약을 체결하는 방식입니다.
등기부등본에 신탁 원부가 표시되어 있는지 반드시 확인해야 하며, 신탁 부동산은 신탁회사의 동의 없는 계약 자체가 무효가 됩니다.
가짜 임대인 계약
실제 소유주가 아닌 제3자가 임대인인 척 계약하는 수법입니다.
계약 전 등기부등본의 소유자와 계약 상대방의 신분증을 반드시 대조 확인해야 합니다. 위임장만 가져온 경우 위임 사실을 소유주에게 직접 유선으로 확인하는 것이 안전합니다.
계약 당일 담보대출 실행
전세 계약 당일 또는 잔금 직후 임대인이 해당 주택에 대량의 담보대출을 실행해 선순위 채권을 생성하는 수법입니다.
잔금 지급 직전 등기부등본을 재확인하고, 이상이 있으면 즉시 계약을 보류해야 합니다.
피해 즉시 행동
전세사기 피해가 의심되거나 확정된 순간, 아래 4단계를 최대한 빠르게 진행해야 합니다.
특히 임차권등기명령 신청은 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 즉시 법원에 접수해야 합니다. 이를 통해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
피해자 인정 기준
전세사기특별법상 피해자로 인정받으려면 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 이 요건을 갖추지 못하면 정부 지원에서 제외될 수 있으므로, 현재 본인 상황을 먼저 점검해야 합니다.
- 주택 인도 및 전입신고 완료 후 확정일자를 갖춘 경우 (임차권등기 완료 시 인정)
- 임대차보증금이 5억 원 이하인 경우 (시도별 기준 상이, 2억 원 한도 내 조정 가능)
- 2인 이상 임차인이 보증금을 돌려받지 못하거나, 경매·공매가 개시된 경우
- 임대인이 보증금 반환 의사가 없다고 의심할 상당한 이유가 있는 경우 (수사 개시, 기망 행위 등)
위 4가지 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 일반 피해자 인정에서 제외될 수 있습니다.
다만, 신탁사기·이중계약 피해자 등은 일부 요건 면제 조항이 적용될 수 있으므로 개별 확인이 필요합니다. 피해 인정 결과에 이의가 있으면 결정 통보일로부터 30일 이내에 이의신청이 가능합니다.
유형별 대처법
전세사기 유형에 따라 우선 취해야 할 법적 조치가 달라집니다. 아래 표를 통해 본인 상황에 맞는 대처 방향을 확인하시기 바랍니다.
| 사기 유형 | 주요 발생 원인 | 우선 대처 방법 |
|---|---|---|
| 깡통전세 | 전세가율 과다, 선순위 채권 과다 | 임차권등기 후 전세보증보험 보험금 청구 |
| 이중계약 | 중복 임대, 보증금 편취 | 형사 고소 + 보증금 반환 소송 병행 |
| 신탁사기 | 신탁회사 동의 없는 무권계약 | 신탁회사 상대 계약 무효 소송 검토 |
| 가짜 임대인 | 소유자 사칭, 위임장 위조 | 즉시 경찰 신고 + 피해 확인서 발급 |
| 당일 담보대출 | 잔금 직후 선순위 채권 생성 | 임차권등기 신청 후 배당 이의 소송 |
특별법 지원 내용
전세사기피해자법에 따라 피해자로 공식 인정되면 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 금융 지원부터 법률·심리 지원까지 포괄적인 구제 수단이 마련되어 있습니다.
- 금융 지원: 우리·국민·신한·하나·농협 기금수탁은행을 통한 저리 대출 전환 및 무이자 대출 지원
- 경·공매 특례: 피해 주택 경매 시 임차인 우선 매수 기회 부여, 원스톱 경·공매 대행 서비스 제공
- 주거 지원: 공공임대주택 우선 입주, 긴급 퇴거 시 임시 거처 제공
- 법률 지원: 임차권등기명령·소송 대리 법무사 연계 (표준보수 30% 이상 할인)
- 심리 지원: 한국심리학회 무료 상담 1670-5724 (연중무휴, 예약 불필요)
- 조세 안분: 집주인 세금 체납으로 인한 세액을 개별 주택별로 분리 환수 처리 가능
피해자 결정 신청 후 결과는 빠르면 2~3주 이내에 통보됩니다. 서류 보완이 필요한 경우 14일 이내 보완 요청을 받을 수 있습니다. 대출 조건은 금융기관마다 다를 수 있으니 반드시 개별 확인하세요.
신청 절차 안내
피해자 결정 신청은 온라인과 방문 접수 모두 가능합니다.
특별법 개정으로 신청 유효기간이 2027년 5월 31일까지 연장되었으나, 피해가 발생했다면 최대한 빨리 신청하는 것이 유리합니다.
공식 신청 방법
전세사기 피해자 결정 신청은 국토교통부가 운영하는 전세사기피해자 지원관리시스템을 통해 온라인으로 접수할 수 있습니다.
회원가입 후 피해 사실을 입력하고 필요 서류를 업로드하면 됩니다.
HUG 전세피해지원센터에서는 상담부터 지원 프로그램 연계까지 원스톱으로 도움을 받을 수 있습니다. 경·공매 절차에 대한 전문 법무사 연계도 이곳을 통해 신청할 수 있습니다.
2026 새 대책
정부는 2026년 3월 10일 국무회의에서 국토교통부·행정안전부·법무부가 공동 주도하는 전세사기 방지 대책을 의결했습니다.
이번 대책의 핵심은 계약 전 위험 정보를 임차인이 한눈에 확인할 수 있도록 하는 정보 비대칭 해소에 있습니다.
또한 이번 대책으로 전입신고 즉시 대항력이 발생하는 방향의 제도 개선도 추진 중입니다.
현재는 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 발생해, 당일 설정된 저당권보다 후순위가 되는 허점이 있었습니다. 이 허점이 메워지면 깡통전세 피해자의 보증금 보호가 한층 강화될 것으로 기대됩니다.
전세사기 피해 대처는 시간과의 싸움입니다.
임차권등기명령과 피해자 결정 신청을 얼마나 빨리 처리하느냐에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
다음 글에서는 전세보증금 반환 소송을 직접 진행하는 방법과 소송 비용 지원 절차를 더 자세히 다룹니다. 대출 조건은 금융기관마다 다를 수 있으니 반드시 개별 확인하세요.